Sabtu, 13 April 2024 | 9:08am
Kerajaan perlu memastikan harga unit kediaman berkadaran dengan kemampuan dan pendapatan purata penduduk setempat mengikut negeri, kawasan dan taburan penduduk mengikut pendapatan isi rumah. - Foto hiasan
Kerajaan perlu memastikan harga unit kediaman berkadaran dengan kemampuan dan pendapatan purata penduduk setempat mengikut negeri, kawasan dan taburan penduduk mengikut pendapatan isi rumah. - Foto hiasan

Perketat kelulusan projek baharu elak lambakan rumah tidak terjual

MERUJUK kepada Laporan Pasaran Harta 2023 dikeluarkan Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC), sejumlah 25,816 unit kediaman dikenal pasti siap dibina dan belum terjual pada tahun lalu.

Bernilai kira-kira RM17.68 bilion, ia mewakili kira-kira 45.7 peratus daripada jumlah keseluruhan unit kediaman siap dibina dan dilancarkan pada tahun sama. Angka ini jika dibandingkan dengan prestasi 2022 adalah sedikit lebih baik yang mana sebanyak 27,746 unit kediaman dengan nilai RM18.414 bilion tidak terjual pada 2022.

Maka, persoalan yang timbul adalah mengapa ada begitu banyak unit kediaman siap dibina dan belum terjual terjadi pada setiap tahun. Pada masa sama, laporan sama juga mendedahkan sejumlah 51,132 unit kediaman lagi sedang dalam proses pembinaan pada tahun lalu.

Sebenarnya ada pelbagai faktor menyumbang kepada permasalahan isu hartanah tidak terjual di Malaysia, termasuk ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan, kenaikan kos bahan mentah pembinaan dan lokasi projek pembangunan itu.

Bagi faktor ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan, ia merujuk kepada jumlah unit kediaman ditawarkan pihak pemaju jauh melebihi daripada permintaan masyarakat setempat.

Sekiranya penawaran melebihi permintaan, ia akan mendorong pengurangan harga sesuatu barang dan sebaliknya sekiranya permintaan melebihi penawaran, akan mendorong kepada kenaikan harga sesuatu barang.

Namun, hal ini tidak berlaku dalam isu harga hartanah di Malaysia. Jumlah penawaran unit kediaman di Malaysia menunjukkan peningkatan 123,751 unit kediaman atau kira-kira 2.0 peratus kepada 6,204,034 unit kediaman pada 2023 berbanding 6,080,283 unit kediaman pada 2022.

Sebaliknya, bilangan transaksi pembelian unit kediaman pula menunjukkan penurunan, iaitu sebanyak 3,889 unit kediaman kepada 53,861 unit kediaman pada 2023 berbanding 57,750 unit kediaman pada 2022.

Dalam situasi ini, peningkatan penawaran dan pengurangan permintaan unit kediaman akan membawa kepada penurunan harga hartanah berdasarkan teori asas ekonomi.

Namun, hal sebaliknya berlaku apabila Indeks Harga Rumah Malaysia (IHRM) terus menunjukkan peningkatan harga iaitu pada 216.5 mata (RM467,144 purata seunit) pada 2023 berbanding pada 209.8 mata (RM452,617 purata seunit) pada 2022.

Pada masa sama, permintaan pembiayaan hartanah kediaman juga menunjukkan penurunan buat kali pertama sejak 2017 sebanyak 0.7 peratus daripada RM450.07 bilion pada 2022 kepada RM446.74 bilion pada 2023.

Hal ini berlaku walaupun pelbagai inisiatif dan bantuan kerajaan dibuat melalui Belanjawan 2023 dalam merangsang aktiviti pasaran hartanah. Ini termasuk pengecualian penuh duti setem dan kenaikan pelepasan duti setem daripada 50 peratus kepada 75 peratus ke atas surat cara pindah milik dan perjanjian pinjaman untuk pembelian rumah kediaman pertama, masing-masing untuk harga hartanah berharga sehingga RM500,000 dan antara RM500,000 hingga RM1 juta.

Selain itu, sejumlah peruntukan turut disediakan termasuklah RM460.2 juta bagi pembinaan rumah kediaman baharu dan ubah suai rumah di kawasan luar bandar, RM389.5 juta bagi Program Perumahan Rakyat (PPR), RM358 juta bagi program Rumah Mesra Rakyat oleh Syarikat Perumahan Negara Berhad (SPNB) dan RM462 juta bagi Projek Perumahan Awam Malaysia (PPAM).

Jaminan perumahan sehingga RM5 bilion turut disediakan melalui Syarikat Jaminan Kredit Perumahan (SJKP) dalam membantu pekerja gig seperti pekerja e-hailing mendapatkan pembiayaan rumah sehingga RM500,000.

Justeru, bagi mengatasi permasalahan lambakan unit kediaman tidak terjual yang berpanjangan ini, beberapa tindakan perlu diambil, terutama oleh pihak kerajaan.

Pertama, kerajaan perlu memastikan harga hartanah, terutama unit kediaman adalah berkadaran dengan kemampuan dan pendapatan purata penduduk setempat mengikut negeri serta kawasan dan taburan penduduk mengikut pendapatan isi rumah.

Contohnya, jika purata isi rumah penduduk di sesebuah negeri berkadaran dengan keupayaan untuk membeli sebuah hartanah berjumlah RM300,000, maka seharusnya rumah ditawarkan juga mestilah tidak melebihi RM300,000.

Selain itu, sekiranya taburan penduduk golongan B40 di sesebuah negeri sebanyak 50 peratus, maka penawaran jenis hartanah kediaman kos rendah juga mestilah sebanyak 50 peratus mengikut taburan penduduk berdasarkan pendapatan isi rumah ini.

Kedua, kerajaan mesti mewajibkan pemaju menyelesaikan jualan unit kediaman siap dibina sekurang-kurangnya 80 peratus daripada jumlah dibina sebelum meluluskan pembinaan baharu. Hal ini bagi memastikan unit kediaman sedia ada di pasaran tidak mengalami lambakan penawaran.

Ketiga, kerajaan mesti mengambil tindakan proaktif meletakkan syarat supaya pembinaan unit kediaman perlu dibuat terlebih dahulu dan jualan hanya boleh dibuat apabila unit kediaman siap sekurang-kurangnya 80 peratus.

Ini bagi meningkatkan permintaan pembelian, di samping mengelakkan unit kediaman terbengkalai serta spekulasi harga melampau di antara sebelum dan selepas unit kediaman siap dibina.

Selain itu, dalam memastikan unit kediaman bakal dijual mendapat permintaan tinggi, kerajaan juga mesti menetapkan ciri asas unit kediaman ditambah baik termasuk dari sudut saiz, ruang dan kemudahan berdasarkan siling harga mengikut jenis unit kediaman serta lokasi kawasan kediaman sesuai dengan kemudahan infrastruktur yang baik.

Hal ini memerlukan iltizam besar dan kerajaan perlu komited dalam memastikan isu lambakan hartanah, terutama unit kediaman dapat diatasi dan bukan sekadar melakukan tindakan segera seperti mengurangkan duti setem serta melonggarkan syarat pemilikan unit kediaman bagi warga asing tanpa melihat kesan buruk jangka panjang sekiranya ia berterusan.

Penulis adalah Timbalan Pengarah Pusat Libatsama Masyarakat dan Jaringan Industri, Universiti Sains Islam Malaysia (USIM)

Berita Harian X