KUALA LUMPUR: Bukan sahaja rumah idaman yang dibeli lewat siap tanpa kepastian bila dapat diduduki, lebih parah apabila pada masa yang sama masih perlu membayar ansuran bulanan pinjaman bank serta sewa rumah.
Itu antara luahan sebahagian pembeli projek perumahan di Lembah Klang dengan tanggungan beban kewangan kerana rumah yang dibeli kira-kira lima tahun lepas dikategorikan sebagai projek sakit.
Projek sakit merujuk kepada projek yang mengalami kelewatan melebihi 30 peratus berbanding kemajuan yang sepatutnya atau Perjanjian Jual Beli (PJB) sudah tamat tempoh.
Walaupun pembeli mendapat penangguhan bayaran ansuran bulanan bagi tempoh enam bulan, namun kebimbangan tetap bersarang apabila tempoh penangguhan bayaran balik tamat dan rumah masih belum siap.
Dalam kes ini, PJB antara pemaju dan pembeli projek perumahan mampu milik yang dibuat pada Jun 2018, sepatutnya dijangka siap pada Mei 2022.
Namun malangnya, selepas pemaju mengeluarkan surat penangguhan sebanyak dua kali, yang terkini, pembeli dimaklumkan pada April lepas bahawa projek perumahan itu disahkan sebagai projek perumahan bermasalah (sakit) oleh Jabatan Perumahan Negara, Kementerian Pembangunan Kerajaan Tempatan (KPKT). Projek rumah berkenaan dijangka siap pada Februari 2024.
PANDEMIK COVID-19 PUNCA UTAMA
Mengulas isu ini, penganalisis hartanah Profesor Dr Noor Rosly Hanif berkata, pelbagai faktor menyumbang kepada kelewatan sesebuah projek namun pihak pemaju sewajarnya mengambil kira ia sebagai risiko dalam pengurusan projek pembangunan.
Antaranya termasuklah isu perubahan polisi pinjaman seperti kadar pinjaman bank, polisi pekerja asing dan buruh import oleh kerajaan, kenaikan caruman kepada badan berkanun atau agensi kerajaan yang berkaitan, keadaan politik serta ekonomi negara dan global yang mempengaruhi permintaan dan penawaran kepada bahan mentah seperti besi, simen dan bahan binaan yang lain, polisi gaji minimum dan perubahan iklim serta cuaca.
Noor Rosly yang juga Profesor Program Pengurusan Harta Tanah dan Perlelongan di Fakulti Perniagaan, Universiti Malaya-Wales (IUMW) berkata, faktor berkenaan dikategorikan sebagai faktor luaran dan dalaman yang boleh dikawal dan ada yang hanya boleh dimitigasi.
"Pemaju sepatutnya mengenal pasti lebih awal faktor berkenaan dan mengambil tindakan mitigasi bagi mengatasinya dari peringkat awal atau meminimumkan kesan kelewatan pada projek mereka," katanya kepada Bernama baru-baru ini.
Pada 11 Jun lalu, Timbalan Menteri Pembangunan Kerajaan Tempatan Akmal Nasrullah Mohd Nasir berkata, KPKT mengenal pasti 481 projek sakit dan 112 projek terbengkalai di seluruh negara setakat ini.
Beliau berkata, selain pasukan petugas, pihaknya juga turut berbincang dengan agensi terlibat dan berunding terus dengan pihak berkuasa seperti Suruhanjaya Perkhidmatan Air Negara (SPAN) dan Jabatan Kerja Raya (JKR) bagi mendapatkan sokongan untuk memudahkan proses melancarkan kembali projek sakit terbabit.
Bernama melaporkan pada 10 Julai lalu, sebanyak 31 projek perumahan swasta sakit melibatkan 3,299 unit rumah dipulihkan dalam tempoh 1 hingga 31 Mei 2023.
Daripada jumlah itu, 28 projek perumahan menerima Sijil Perakuan Siap dan Pematuhan (CCC) manakala tiga lagi kembali lancar mengikut jadual pembinaan.
Secara keseluruhan, sebanyak 149 projek perumahan swasta sakit dipulihkan melibatkan 17,436 unit rumah dengan nilai RM15.2 bilion sama ada menerima sijil CCC atau kembali lancar mengikut jadual pembinaan sejak Jawatankuasa Bertindak Projek Perumahan Swasta Sakit dan Terbengkalai ditubuhkan.
Tidak menolak impak pandemik COVID-19 menjadi alasan majoriti pemaju sehingga membawa kepada isu lambakan projek sakit, Noor Rosly menjelaskan, projek pembangunan perumahan mengambil masa untuk disiapkan bergantung kepada saiz projek iaitu keluasan tapak yang akan dimajukan, jumlah luas lantai atau unit yang akan dibina serta syarat pembangunan yang perlu dipenuhi yang tercatat dalam perintah pembangunan.
"Pemaju merancang untuk menyiapkan projek seperti yang termaktub dalam PJB. Bagaimanapun, apabila berlaku krisis pandemik COVID-19 pertama kali dalam sejarah negara malah dunia, seluruh jentera kerajaan dan perniagaan negara dan global terkesan bahkan terhenti.
"Projek perumahan yang dijual sebelum pandemik dan yang sedang dalam proses pembinaan amat terkesan. Buruh binaan (pekerja asing) dari luar negara hampir kesemuanya dihantar pulang ke negara masing-masing ketika awal pendemik.
"Kebenaran memasuki semula negara ini hanya baru-baru ini sahaja dibuka sepenuhnya dengan syarat yang lebih ketat. Sehingga kini jumlah buruh binaan yang diperlukan negara masih belum dapat dipenuhi," katanya menambah, ia mengakibatkan tempoh untuk menyiapkan sesebuah projek terpaksa dilanjutkan.
PERMINTAAN TINGGI, KOS MENINGKAT
Hampir kesemua industri pengeluar besi dunia terhenti semasa pandemik dan apabila sempadan negara dunia dibuka, permintaan untuk besi dan bahan binaan meningkat sementara pengeluaran yang terhenti selama dua tahun mengakibatkan tunggakan pengeluaran.
"Permintaan yang tinggi menyebabkan harga bahan besi binaan meningkat. Harga besi RM2,417 satu tan pada Oktober 2020 meningkat kepada RM3,590 pada Jun 2021, sekali gus merekodkan peningkatan sebanyak 48 peratus. Kenaikan harga besi dan keluli domestik mengikut aliran arah harga global.
"Pengeluar besi keluli tempatan juga tidak mempunyai kawalan ke atas harga produk ini yang tertakluk kepada bekalan dan permintaan dunia. Tinjauan pasaran pada 2022 mendapati kenaikan harga binaan berbanding tahun sebelumnya untuk aluminium (55 peratus) , kayu (52 peratus), keluli (38 peratus), simen, pasir dan batu (19 peratus) selain kos operasi binaan meningkat 18 peratus setahun," katanya.
Tambah Noor Rosly, ketiadaan bekalan bahan berkenaan dalam pasaran turut mengakibatkan pemaju terpaksa bersaing untuk mendapat bekalan dan perlu menunggu lebih lama bagi mendapatkannya.
Menurut beliau, bekalan bahan binaan dijangka pulih sepenuhnya dalam masa tiga hingga lima tahun lagi justeru keadaan itu beserta bekalan tenaga buruh yang masih belum kembali seperti sebelum pandemik memberi kesan negatif kepada projek yang sedang berjalan terutamanya yang dalam fasa pembinaan.
"Kelewatan perkembangan projek sebagaimana yang termaktub dalam PJB tidak dapat dielakkan dan jumlah projek sakit akan meningkat, sehingga pengeluaran bahan binaan dapat kembali memenuhi permintaan.
"Pemaju juga tiada pilihan dan terpaksa menangguh berkali-kali untuk menyiapkan projek kerana masalah ini adalah di luar kawalan mereka. Selain kos projek akan terus meningkat dengan penangguhan yang dibuat, risiko perniagaan kepada pemaju juga menjadi semakin tinggi terutama kerugian.
"Peningkatan kos, kesukaran mendapat bekalan bahan binaan dan buruh binaan di luar kawalan pemain industri bukan sahaja membebankan pembeli tetapi juga pemaju dengan risiko menjadi projek sakit dan mengalami muflis," katanya menambah, hampir setiap negeri mempunyai masalah projek sakit dan terbengkalai.
KESAN 3P, KENAL PASTI PEMAJU
Projek sakit memberi kesan menyeluruh kepada 3P yang merujuk kepada pembeli, pemaju perumahan dan pihak berkuasa tempatan (PBT) atau kerajaan.
"Pembeli mungkin ada komitmen membayar rumah sewa dan sekarang terpaksa menanggung bayaran ansuran bulanan kepada pihak bank pula. Tambahan kos bulanan ini mungkin mampu ditanggung sebahagian pembeli yang membeli untuk tujuan pelaburan, namun amat membebankan bagi yang memang membeli untuk tujuan tinggal sendiri.
"Pemaju pula berhadapan masalah peningkatan kos operasi dan binaan. Ada pemaju yang cuba untuk 'review' semula projek dengan mengurangkan kos binaan setakat mana yang boleh bagi mengekalkan daya maju projek. Pendapatan aliran tunai daripada projek terhenti kerana perkembangan pembinaan tidak dapat dilaksanakan disebabkan kekangangan bekalan bahan binaan dan tenaga buruh.
"Selain itu, pemaju yang membuat pinjaman bank juga terpaksa membayar semula pinjaman atau menghadapi tindakan mahkamah. Apabila disahkan sebagai projek sakit ia diharap mendapat bantuan KPKT terutama mengelak pembeli membuat tuntutan ke mahkamah atas kelewatan pemaju menyiapkan projek," katanya.
Sementara itu PBT yang berhadapan dengan projek sakit pula terpaksa memantau persekitaran tapak projek kerana kebanyakannya akan terbiar dan menjadi tempat pembiakan nyamuk aedes dan 'sarang' penagih dadah serta gelandangan.
PBT juga mengalami kerugian kerana tidak dapat memungut cukai pintu daripada pembeli kerana projek masih belum siap walaupun kemudahan asas seperti lampu jalan, perkhidmatan pembersihan longkang dan pengangkutan sampah tetap perlu disediakan di sekitar kawasan yang menghubungkan tapak projek berkenaan.
"Bagaimanapun tidak boleh nafikan impak yang lebih besar adalah kepada pembeli apabila 'terikat' dengan rumah sakit dan tidak boleh melepaskan liabiliti itu. Justeru, adalah amat penting apabila hendak membeli rumah bukan sahaja melihat faktor lokasi tetapi juga siapa pemaju yang terlibat.
"Pemaju yang mempunyai nama dan sejarah rekod yang baik biasanya tidak akan menghadapi masalah projek sakit. Mereka mempunyai keupayaan kewangan yang baik, pengurus projek yang profesional dan simpanan bahan binaan yang diperlukan sehingga sesebuah projek siap," katanya.
Menjelaskan pembeli tiada pilihan selain terpaksa berhadapan kesan projek sakit ini, beliau berkata pembelian melalui pinjaman bank dengan jumlah pinjaman penuh, ibarat 'mimpi ngeri' kepada pembeli.
"Ini kerana rumah tersebut belum siap atau masih belum terbina lagi, ianya tidak mempunyai pasaran untuk dijual semula.
"Pemaju yang bermaruah dan menjaga nama baik syarikat akan cuba menyiapkan projek tersebut walaupun memerlukan masa tambahan. Bagi membantu pembeli yang terlibat, pemaju mungkin boleh membayar sewa bulanan pada satu kadar yang munasabah yang terpaksa ditanggung oleh pembeli sehingga projek siap.
"Selain dari itu pemaju juga boleh menyerap faedah pinjaman bank yang terpaksa ditanggung oleh pembeli bagi pinjaman yang dilunaskan kepada pemaju mengikut fasa binaan," katanya menambah, walaupun belum siap secara 'legal', rumah tersebut secara 'legal' boleh dijual dengan izin pemaju.
TRIBUNAL TUNTUTAN PEMBELI RUMAH
Menyentuh mengenai Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (TTPR) yang ditubuhkan di bawah Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 (Akta 118) di bawah KPKT, Noor Rosly berkata, bidang kuasa TTPR adalah terhad kepada suatu tuntutan yang berbangkit daripada PJB, antara pembeli rumah dan pemaju perumahan.
TTPR hanya mempunyai bidang kuasa untuk mendengar kes di Semenanjung Malaysia dan Wilayah Persekutuan Labuan Sahaja, sementara tempat tinggal atau kediaman yang termasuk dalam bidang kuasa TTPR ialah rumah (contohnya teres, rumah sebandung semi-detached, banglo, pangsapuri, kondominium, townhouse, SOHO dan sebagainya) dan bukan bangunan perniagaan (commercial building).
"Tujuan utama tribunal ini adalah untuk mendengar dan mengadili tuntutan pembeli rumah yang ingin membuat tuntutan pampasan daripada pemaju atas pelanggaran atau spesifikasi binaan yang dipersetujui bersama seperti tercatat dalam PJB .
"Terdapat dua jenis tuntutan yang boleh difailkan di TTPR iaitu tuntutan teknikal dan bukan teknikal. Tuntutan teknikal berkaitan kecatatan mutu kerja dan bahan binaan, rumah dibina tidak mengikut pelan dan spesifikasi yang dinyatakan dalam PJB termasuk retakan dan rekahan pada bangunan dan cat tidak kemas.
"Bagi tuntutan bukan teknikal pula ia melibatkan isu yang kita dibincangkan ini iaitu ganti rugi kelewatan penyerahan milikan kosong (Liquidated Ascertained Damages (LAD), pemulangan deposit bagi projek yang dibatalkan atau ditangguhkan oleh pemaju serta tuntutan lain, berbangkit daripada PJB seperti bayaran faedah dan sebagainya," jelasnya.
Noor Rosly menambah, jumlah maksimum yang boleh dituntut ialah RM 50,000.00 bagi setiap tuntutan dan sekiranya melebihi jumlah tersebut, ia perlu mendapat persetujuan daripada pemaju dan pembeli secara bertulis sebelum kes itu boleh didengari oleh TTPR.
"Tempoh masa untuk memfailkan tuntutan di TTPR bagi tuntutan LAD dan lain-lain tuntutan yang berbangkit daripada PJB hendaklah difailkan tidak melebihi 12 bulan dari tarikh pengeluaran CCC.
"Bagi tuntutan teknikal hendaklah difailkan tidak melebihi 12 bulan dari tarikh tamat tempoh tanggungan kecacatan (Defect Liability Period (DLP) seperti yang dinyatakan dalam PJB. Lain-lain tuntutan berkaitan PJB yang ditamatkan sebelum tarikh pengeluaran CCC hendaklah difailkan tidak melebihi 12 bulan dari tarikh penamatan PJB," katanya.
Turut ditanya sama ada pembeli layak memohon penangguhan bayaran ansuran bulanan sehingga rumah disiapkan, Noor Rosly menjelaskan, pembelian rumah melibatkan kontrak perjanjian pelbagai pihak.
Setiap pembeli tertakluk kepada kontrak syarat PJB dengan pemaju serta kontrak syarat perjanjian pinjaman kewangan dari institusi kewangan atau Lembaga Pembiayaan Perumahan Sektor Awam (LPPSA) bagi penjawat awam.
"Jika terdapat klausa yang membenarkan perkara ini berlaku, maka ianya boleh dilaksanakan. Jika sebaliknya, ia tidak boleh dilaksanakan melainkan campur tangan kerajaan. Kita lihat semasa berlakunya pandemik dan Perintah Kawalan Pergerakan (PKP), kerajaan mengeluarkan arahan mengenai moratorium, penangguhan bayaran balik semua jenis pinjaman bank.
"Moratorium memberi kelegaan dan meringankan beban kewangan peminjam bagi tempoh yang diluluskan mengikut kategori kumpulan pendapatan B40, M40 dan T20 dengan syarat-syarat tertentu. Di sini kita lihat kesan daripada moratorium itu boleh menangguhkan bayaran ansuran walaupun ianya tidak dinyatakan dalam semua perjanjian kewangan yang terlibat," jelasnya.
BELI RUMAH KEPUTUSAN BESAR
Menyifatkan membeli rumah adalah satu keputusan yang besar yang perlu dibuat penuh berhati-hati dan mendapat nasihat pakar, Noor Rosly bagaimanapun berkata, pembeli yang menjadi mangsa projek sakit boleh merayu kepada KPKT untuk melantik kontraktor penyelamat bagi mengambil alih dan menyiapkan projek tersebut.
"Sesebuah projek itu akan dinilai semula untuk melihat pada daya maju yang masih ada dan kemudiannya melantik kontraktor baru sebagai kontraktor penyelamat yang mempunyai rekod cemerlang dan modal yang kukuh bagi mengambil alih projek perumahan yang sakit dan tidak mampu diteruskan.
"Program sebegini dijalankan dengan jayanya di beberapa tempat di seluruh negara dengan KPKT memberikan tempoh masa untuk menyiapkan semula projek kepada kontraktor yang baru.
"Inisiatif penubuhan Jawatankuasa Bertindak Projek Perumahan Swasta Sakit dan Terbengkalai pada 30 Dis 2022, yang bertujuan mencari pendekatan yang lebih berfokus dan strategik serta memberi impak positif dalam menyelesaikan isu projek sakit dan terbengkalai di negara ini juga turut membantu," katanya.
Berpendapat kerajaan dengan sumber kewangan yang kukuh boleh membeli unit perumahan sakit bagi membantu membebaskan pembeli daripada belenggu bayaran ansuran bulanan rumah yang belum siap, Noor Rosly berkata, dengan cara itu pembeli boleh melupuskan hutang bayaran kepada pihak bank dan baki harga jualan boleh digunakan untuk membeli projek perumahan lain.
"Sistem penjualan rumah perlu direvolusikan sepenuhnya bagi menyelamatkan pembeli daripada menjadi mangsa rumah sakit dan terbengkalai. Hanya pemaju yang kukuh dari segi modal sahaja diberi kebenaran untuk membangunkan projek perumahan untuk dijual kepada orang ramai dan penjualan hanya boleh dibuat apabila projek itu siap sepenuhnya dan boleh diduduki.
"Sistem lapuk yang diamalkan sekarang dengan menjual barang (rumah) yang belum ada memberi kesan negatif kepada ramai pihak dan ekonomi negara. Kerajaan sepatutnya menguatkuasakan kepada pemaju untuk hanya menjual unit rumah yang siap dibina dan mempunyai CCC.
"Fakta kes yang ada membuktikan jumlah projek sakit dan terbengkalai semakin meningkat dan ramai pembeli menjadi mangsa serta kerajaan kerugian dari segi kutipan cukai malah terpaksa campur tangan untuk menyelamatkan ramai pihak," katanya menambah, kaedah itu perlu dihentikan dan beralih kepada sistem penjualan rumah siap sepenuhnya sebelum dijual.
JADI PROJEK TERBENGKALAI
Sementara itu, Presiden Persatuan Perunding Hartanah Muslim Malaysia (PEHAM) Ishak Ismail berkata, projek sakit sekiranya tidak dirawat dan dipulihkan dengan kadar segera berisiko jatuh ke dalam kategori projek terbengkalai.
Antara kriteria projek terbengkalai ialah projek tidak siap dalam atau luar tempoh PJB dan tiada sebarang aktiviti yang ketara di tapak pembinaan selama enam bulan secara berterusan, petisyen penggulungan didaftarkan di Mahkamah Tinggi di bawah Seksyen 218 Akta Syarikat 1966, pemaju mengakui tidak berupaya secara bertulis kepada Pengawal Perumahan dan disahkan sebagai projek terbengkalai oleh Menteri Pembangunan Kerajaan Tempatan di bawah Seksyen 11 (1) (c) Akta 118.
"Peningkatan jumlah projek sakit suatu trend yang membimbangkan. Masalah disebabkan pandemik COVID-19, kekurangan tenaga buruh dan peningkatan harga bahan binaan yang disuarakan pemaju memang ada kebenarannya, namun ia bukan alasan sehingga membawa kepada projek sakit.
"Sepatutnya faktor sebegini harus dijangka oleh mana-mana ahli perniagaan bukan sahaja dalam sektor pembinaan dan perumahan bahkan dalam sektor lain juga. Isu kekurangan tenaga buruh juga berlaku dalam sektor perladangan dan kesihatan umpamanya termasuklah peningkatan kos harga barangan.
"Jadi perkara ini tidak wajar dijadikan alasan," katanya menambah, pemaju yang terlibat dalam industri pembangunan perlu menyediakan tabung kewangan yang mencukupi selain disokong oleh pihak bank.
Beliau berkata, 'kekuatan' pemaju terutama dalam aspek kewangan yang kukuh perlu diutamakan dan harus diberikan tempat dalam industri untuk memainkan peranan sekali gus mengelak pembeli terpalit dengan projek sakit dan terbengkalai apabila tersalah memilih pemaju perumahan.
Menurutnya lagi, pemaju yang mempunyai kedudukan kewangan yang kukuh tidak mempunyai masalah projek sakit dan kes yang dinyatakan di atas berkemungkinan melibatkan pemaju dalam kategori berskala kecil atau sederhana.
"Jika dilihat pada senarai projek sakit oleh KPKT, antara faktor penyumbang kepada masalah ini ialah kelemahan pengurusan kewangan oleh pihak pemaju. Kadang-kadang peruntukan untuk pembangunan projek digunakan untuk membeli tanah dan aset yang bukan secara langsung untuk projek berkenaan... ini tentunya akan menyebabkan masalah aliran tunai yang serius kepada pihak pemaju.
"Projek pembinaan di kawasan yang kurang mendapat permintaan pembeli seterusnya mengakibatkan prestasi jualan tidak memberangsangkan turut menyumbang kepada masalah aliran tunai. Selain itu juga, strategi pemasaran yang lemah oleh pihak pemaju juga tidak membantu mereka.
"Mereka perlu lebih proaktif bekerjasama dengan ejen hartanah yang berdaftar dengan Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah Dan Pengurus Harta (LPPEH), sebuah badan yang ditugaskan dengan pengawalan Penilai, Pentaksir, Ejen serta Pengurus Harta Tanah di Malaysia," katanya.
Ishak pada masa sama berkata, kelemahan di peringkat kepimpinan dalam kalangan syarikat pemaju juga turut menyumbang kepada berlakunya lambakan projek sakit.
"Kerajaan harus meneliti apakah punca masalah ini berlaku dan sekiranya disebabkan faktor salah tadbir urus pemaju, tindakan segera perlu diambil untuk menyenarai hitam mereka. Kerajaan juga harus mencari penyelesaian secara menyeluruh bagi melindungi semua pihak pada masa yang sama," katanya menambah, peningkatan projek sakit dan terbengkalai akan menjadi bebanan dan menjejaskan pertumbuhan ekonomi negara dalam jangka masa panjang.