Masalah ruang dan masa dalam pembangunan tanah seperti ditegaskan dalam buku Pembangunan Hartanah tulisan Richard Reed, Sally Sims dan David Cadman diterbitkan di United Kingdom (UK), disebabkan membabitkan ramai pemain dengan motif, strategi dan tindakan berlainan.
Tambah mereka lagi, pembangunan tanah juga memerlukan masa disiapkan, sekali gus menyebabkan wujudnya risiko untuk memajukan tanah.
Justeru, semua pihak terbabit perlu bertolak ansur dalam mencapai kata sepakat atau situasi menang-menang untuk menjayakan projek perumahan. Maknanya, untung tidak terlalu besar dan rugi tidak terlalu banyak.
Bagaimanapun, ia juga menimbulkan kontradiksi apabila kebanyakan pemaju ingin mengaut untung semaksimum mungkin kerana kebanyakannya adalah kapitalis membina hartanah demi keuntungan daripada projek dijalankan.
Malah, dalam kalangan pemaju juga mempunyai pelbagai pandangan terutama mengenai takat untung dan risiko mereka tanggung dalam memajukan tanah. Pemaju hebat dengan modal berbayar besar sudah tentu berani menghadapi risiko dan pulangan yang diharapkan juga besar.
Bagaimanapun bagi pemaju kecil pula, dengan modal berbayar kecil sudah tentu perlu memilih projek perumahan dengan skala berpadanan dan banyak bergantung kepada subsidi serta bantuan kewangan daripada kerajaan.
Apabila pemaju memajukan rumah mampu milik dengan harga berpatutan kira-kira RM300,000 seunit, tentu tingkat untung mereka lebih rendah berbanding projek perumahan mewah dengan harga melebihi RM500,000. Justeru, apa guna mereka memajukan rumah mampu milik, selain memenuhi keperluan negara?
Mari kita buat kiraan secara kasar. Sekiranya nilai pembangunan kasar bagi projek selepas siap sebanyak RM100 juta, kadar keuntungan pemaju diambil sebanyak 20 peratus, bermakna pemaju meraih untung sebanyak RM20 juta. Bagi rumah mampu milik dibina dengan nilai RM30 juta (dengan nisbah sama) akan memberikan untung 20 peratus, iaitu RM6 juta sahaja. Sudah tentu, membina rumah mewah lebih menguntungkan.
Baru-baru ini, satu persoalan hangat diperbincangkan ialah isu subsidi silang dalam penyediaan rumah mampu milik di negara kita. Isu ini diutarakan Pertubuhan Pemaju Hartanah dan Perumahan (REHDA) yang mengatakan disebabkan kena memenuhi kuota pembinaan rumah mampu milik, pemaju terpaksa menghadapi masalah untuk membina rumah mewah atau selain rumah mampu milik yang sukar dijual di pasaran.
Bagi projek dijalankan pemaju, apabila peruntukan bilangan rumah mampu milik menjadi antara syarat dikenakan pihak berkuasa tempatan (PBT) kepada pemaju untuk dibina, bermakna mereka mengorbankan keuntungan bakal dinikmati daripada pembinaan rumah mewah.
Akibat daripada subsidi silang ini, pemaju menghadapi masalah berlakunya rumah mewah tidak dapat dijual di pasaran. Dilaporkan sejumlah 27,746 unit rumah tidak laku di seluruh negara dengan nilai RM18.41 bilion setakat akhir Disember 2022. Ini dilema pemaju, katanya.
Permintaan jatuh merudum
Hakikatnya, selain subsidi silang, terdapat banyak faktor lain menyebabkan berlakunya rumah dibina tidak laku dijual di pasaran. Melalui rujukan di Laporan Pasaran Harta diterbitkan Pusat Maklumat Tanah Negara (NAPIC) Kementerian Kewangan (MOF) antara alasan rumah tidak laku termasuk iklim ekonomi menekan pasaran dan permintaan jatuh merudum.
Maka, berlakulah lacakan atau lambakan rumah tidak terjual di pasaran. Sudah pasti bukan subsidi silang semata-mata yang menyebabkan rumah berkenaan tidak laku di pasaran.
Sebenarnya, tidak ada syarat mewajibkan pemaju menyediakan kajian kedayahidupan yakni analisis kewangan dan pasaran secara terperinci sebelum sesuatu projek pembangunan hartanah dikemukakan kepada PBT untuk dipertimbang dan diluluskan.
Barangkali pemaju ada menjalankan kajian permintaan dan penawaran tetapi malangnya kajian seperti ini hanya disediakan apabila diminta pihak bank yang akan mempertimbangkan pinjaman kepada pemaju tetapi tidak menjadi satu kemestian untuk kelulusan PBT.
Begitu juga dengan kajian mengenai lokasi, impak sosial, pengezonan, keberuntungan projek dan kepekaan. Jarang sekali pemaju melantik perunding untuk menjalankan kajian berkenaan.
Hindari kos tidak perlu, kata mereka. Pemaju sepatutnya menjalankan banyak kajian yang berkaitan.
Begitu juga dengan tanggungjawab sosial kepada masyarakat. Mereka juga boleh melaksanakan kutipan dana awam (crowdfunding) seperti di luar negara.
Berbanding projek perumahan di luar negara, syarat berkaitan pembinaan rumah begitu tegar sekali. Banyak bentuk kajian secara terperinci perlu dilakukan sebelum sesuatu projek perumahan dipertimbang untuk diluluskan.
Peruntukan perancangan yang ada di sesebuah PBT adalah wajib dipatuhi sebagai antara syarat di bawah Akta Perancang Bandar dan Desa, 1976 (Akta 172).
Di Barra, Melbourne, Australia, sekiranya PBT meminda dan menambah bilangan pembinaan unit rumah mewah, nilai hartanah akan meningkat dan membawa keuntungan lebih tinggi kepada pemaju berkenaan.
Peratus kenaikan tingkat untung ini dikutip PBT dan diguna untuk mengurangkan harga rumah mampu milik (atau rumah sosial) dijual kepada pembeli kurang mampu untuk membeli rumah.
PBT pula sepatutnya lebih mesra pemaju terutama menyediakan prasarana dan proses dan prosedur pembangunan ringkas tetapi padat. Kerajaan Persekutuan sewajarnya lebih prihatin memberi insentif, subsidi dan pengecualian cukai kepada pemaju membina rumah mampu milik.
Begitu juga dengan keutamaan kepada pemaju membina rumah mampu milik dengan memudahkan proses perlu mereka lalui, memudahkan urusan pinjaman bank dan sebagainya.
Dengan adanya beberapa bentuk tolak ansur antara semua pihak terbabit dalam penyediaan rumah, kediaman dapat dibina dengan lebih mampu milik untuk semua rakyat. Pemaju meraih tahap untung sederhana, manakala kerajaan dapat menyediakan rumah sesuai kepada rakyat.
Akhirnya situasi menang-menang dalam industri perumahan dapat kita capai. Inilah antara ciri Malaysia MADANI yang kita idam-idamkan.
Penulis adalah Naib Canselor Universiti Geomatika Malaysia dan Presiden Pertubuhan Profesional Tanah Malaysia (PERTAMA)
