Isnin, 21 Februari 2022 | 11:00am
Pengunjung pada pameran rumah. - Gambar hiasan/NSTP
Pengunjung pada pameran rumah. - Gambar hiasan/NSTP

Pelan reformasi rumah mampu milik penuhi cita rasa rakyat

Usaha menyediakan perumahan kepada rakyat, terutama B40 dan M40 menjadi tugas penting kerajaan. Ia bukan bebanan, sebaliknya tanggungjawab kerana isu perumahan perlu dilihat sebagai isu negara.

Tanpa tempat berlindung sesuai, penghasilan rakyat menurun. Akibatnya pendapatan negara merosot. Negara miskin apabila rakyat hidup bergelandangan dan papa kedana.

Justeru, usaha Majlis Perumahan Mampu Milik Negara (MPMMN) merangka strategi penyediaan dan pelaksanaan 500,000 Rumah Mampu Milik (RMM) di seluruh negara adalah gerak kerja membabitkan perancangan dan pelaksanaan mantap untuk merumahkan rakyat.

Langkah ini membuktikan kerajaan prihatin dengan masalah perumahan mampu milik rakyat. Namun, rakyat masih kurang pasti mengenai pelbagai isu sekitarnya seperti kualiti, kaedah pembinaan, bayaran balik, pengangkutan, keselamatan, harga dan lokasi.

Rakyat mengharapkan perumahan benar-benar mampu milik dalam erti kata sebenar. Bagi rakyat, terutama B40 ada perbezaan antara kuantiti dan kualiti. Mereka tidak mahu melihat RMM dibina dengan kuantiti banyak, tetapi hanya mampu tengok dan dijadikan alat spekulasi golongan tertentu. Apalagi dengan kualiti rendah, tetapi harga masih di luar kemampuan kewangan mereka.

Rakyat sudah berpendidikan tinggi, manakala golongan belia kini boleh mengundi. Bagi mereka, kualiti termasuk keselesaan, kebolehbinaan dan kebolehpasaran, iaitu bukan sekadar mampu milik, tetapi tidak mampu disenggara.

Kualiti ini perlu mengambil kira ciri seperti saiz, bilik, struktur dan kemasan. Disebabkan rumah tempat berlindung, ia seharusnya memberi keselesaan dan keselamatan.

Justeru, harga pasaran, kemudahan pinjaman dan bayaran balik pinjaman perlu diberi perhatian, terutama mengikut lokasi dan kemudahan yang perlu. Apa guna harga rumah murah, tetapi kos pengangkutan berganda.

Sudah tentu aspek kualiti dan kuantiti sebenarnya luas, sekali gus merangkumi banyak aspek berbeza mengikut negeri, daerah dan penempatan. Semua faktor ini perlu dipertimbangkan dengan teliti ketika menentukan kemampuan membayar dan bentuk serta jenis pembinaan rumah akan dibina, sekali gus bukan sekadar kuantiti dan amaun pinjaman semata-mata (biasanya pinjaman tidak penuh 100 peratus).

Ini bermakna, pangkalan data penduduk dan keperluan perumahan mereka mengikut petempatan perlu disediakan bagi menentukan tahap keperluan serta kemampuan sebenar pembeli RMM. Tanpa data kependudukan tepat, sasaran bilangan pembinaan rumah dan harga sesuai akan tersasar.

Akibatnya, isu rumah mampu akan berterusan dan rakyat hanya mampu tengok. Apabila harga rumah melambung macam roket, rakyat hanya mampu meneropong dan melopong.

Pada masa sama, rakyat memahami industri perumahan terjejas teruk ketika dan selepas pandemik COVID-19. Pihak bank terkesan dengan kemampuan melunaskan pinjaman, manakala pembeli mahukan moratorium.

Pemaju juga resah kerana kadar keuntungan sut mereka merosot. Harga barang binaan melonjak tinggi hingga ada sampai 100 peratus atau lebih tinggi. Pekerja binaan juga berkurangan akibat sekatan keluar bekerja. Tidak semua sektor boleh bekerja dari rumah.

Begitu juga ketika bencana banjir, banyak tapak binaan rosak dan bahan binaan musnah. Akibatnya, bekalan rumah kurang serta harga akan dipengaruhi faktor sebegini.

Justeru, banyak perkara perlu ditambah baik dalam menyediakan RMM. Bukan pembeli sahaja perlu disantuni, malah pelabur bank dan pemaju.

Barangkali bank perlu mencari kaedah pemberian pinjaman titian kepada pemaju lebih adil tanpa riba seperti pembiayaan mengikut perbankan tanpa faedah atau melalui wakaf dan sukuk atau bon Islam.

Pembiayaan sukuk dilaksanakan dengan jaya di bawah pemerintahan Khalifah Harun Al Rasyid pada era Abbasiyyah kurun ke-6. Sistem dan kaedah ini begitu meluas di seluruh dunia. Begitu juga kaedah pembiayaan akhir kepada pembeli melalui pelbagai skim perbankan tanpa faedah di negara kita. Melalui skim wakaf juga, pembiayaan diganti skim sewaan atau wakaf ijarah seperti sewa beli.

Jadi, elok juga kerajaan mengkaji semula dasar berkaitan perumahan mampu milik. Bukan memberi penekanan terhadap kuantiti semata-mata, sebaliknya turut memudah dan mempercepatkan proses kelulusan merancang kerana kelewatan bermakna kos kepada pemaju.

Laporan Kajian Kemungkinan dan Kajian Pasaran perlu diwajibkan supaya rumah dibina boleh dijual di pasaran. Kerajaan juga perlu mengharmonikan semua perundangan berkaitan perumahan. Barangkali lebih banyak kilang bahan binaan boleh dibina kerajaan dengan swasta.

Usaha kerajaan Kelantan mewujudkan ahli profesional hartanah dalaman seperti Biro Bantuan Guaman mampu mengurangkan fi profesional, seterusnya mengurangkan harga RMM di Kota Bharu sehingga mencapai RM180,000 seunit.

Selain itu, industri perumahan bukan setakat aspek kuantiti dan kualiti semata-mata, sebaliknya termasuk ekonomi pembeli perlu dianalisis terperinci. Pembeli bukan sekadar mampu membeli dan membayar balik pinjaman, malah mereka juga perlukan kemudahan sokongan seperti padang, gelanggang sukan, tempat beribadah dan bersosial.

Kita perlu mengikut apa dijalankan di luar negara seperti Scotland yang ada konsep rumah rakyat, social home atau council home. Kerajaan tempatan dan negeri seharusnya mencontohi pembinaan rumah rakyat seperti ini.

Ia bukan sekadar harga mampu milik, bahkan kemudahan sosial selain kualiti dan kuantiti diberi keutamaan. Banyak perumahan rakyat di negara lain boleh dijadikan perbandingan dan diubah suai untuk kesesuaian di negara ini.

Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (DBKL) ada menyediakan rumah rakyat, tetapi masih banyak perlu dibaiki. Justeru, pihak berkuasa tempatan (PBT), kerajaan persekutuan dan negeri perlu bekerjasama lebih mantap.

Oleh itu, sekiranya dasar dan sasaran RMM dapat dilaksanakan sempurna, nescaya kerajaan dapat memenuhi cita rasa dan keperluan rakyat. Namun, tanpa pelaksanaan sempurna seperti wujudnya rasuah dan penyelewengan, pembinaan RMM tidak akan mencapai matlamatnya.

Justeru, dicadangkan PBT dengan bantuan kerajaan negeri dan Persekutuan seperti Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) perlu membina sistem maklumat perumahan lengkap untuk memastikan keharmonian data permintaan serta penawaran rumah milik boleh dipertanggungjawabkan.

Realitinya, kefahaman jelas mengenai konsep dan amalan perumahan mampu milik perlu diberikan penekanan. Ini membabitkan sistem penyampaian dalam pendidikan. Sumber dana pembinaan dan pembiayaan perlu cukup dan telus. Ketersediaan tanah, termasuk premium dan proses kelulusan pembinaan mempengaruhi harga.

Jika membabitkan tanah wakaf, hukum-hakam berkenaan perlu dipatuhi. Begitu juga tanah rizab Melayu dan natif. Akhirnya, kita perlu ada bentuk Pelan Reformasi Perumahan Mampu Milik Negara supaya perancangan jangka pendek, sederhana dan panjang disediakan di setiap negeri sebagai panduan.

Begitu juga penggerak industri dan pakar di universiti dalam sistem penyampaian perumahan perlu mewujudkan jaringan perumahan mampu milik untuk membantu kerajaan. Dengan ini, sekurang-kurangnya isu dan masalah perumahan mampu milik dapat diatasi dan usaha untuk merumahkan rakyat menjadi kenyataan.

Penulis adalah Pengarah Institut Antarabangsa Alambina Malaysia (IIBEM) dan Naib Canselor, Geomatika University College (GUC)

Berita Harian X