Selasa, 22 Oktober 2019 | 11:00am
PEMANDANGAN di sekitar kawasan Kampung Baru yang terbentang luas berhampiran kawasan segi tiga emas bandar raya Kuala Lumpur. - Foto NSTP/Asyraf Hamzah

Merungkai kemelut nilai hartanah Kampung Baru

RATA-RATA rakyat tertanya-tanya apa sebenarnya yang menjadi masalah untuk menentukan harga tanah di Kampung Baru Kuala Lumpur? Apakah tingkat harga yang ditawarkan pihak kerajaan belum cukup tinggi untuk diterima pemilik? Atau nilai sentimental tanah yang sukar diterjemahkan ke dalam bentuk harga pasaran tanah berkenaan?

Justeru, di manakah titik pertemuan antara harga yang ditawarkan kerajaan dengan harga yang boleh diterima pemilik?

Penulis percaya ramai dalam kalangan rakyat sudah memahami erti harga hartanah di pasaran. Namun, ada beberapa perkara yang belum jelas, terutama isyarat harga yang ‘tertinggi dan terbaik’ yang menjadi titik keseimbangan antara penjual dan pembeli.

Titik keseimbangan ini apabila disepakati bersama antara mereka adalah nilai pasaran bagi kepentingan hartanah berkenaan. Titik harga ini apabila dipersetujui menjadi kos kepada pembeli dan harga dibayar kepada penjual.

Ia juga adalah nilai kepada pembeli yang menerima manfaat daripada jual beli berkenaan. Ringkasnya ada perbezaan antara harga, kos dan nilai.

Pada mulanya harga yang ditawarkan pembeli kerajaan untuk membeli tanah di Kampung Baru adalah RM850 sekaki persegi. Harga ini bersandarkan nasihat Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH) yang mendapati julat harga hartanah di Kampung Baru antara RM650 hingga RM850 sekaki persegi mengikut lokasi dan faktor yang mempengaruhi harga berkenaan di sekitarnya.

Mengikut penilai hartanah lagi, jika diminta menilai tanah itu, sudah tentu nilainya akan berbeza mengikut ciri-ciri fizikal, perundangan dan sebagainya. Maknanya, nilai tanah bagi setiap lot adalah berlainan yakni tidak semestinya sama antara satu sama lain. Hartanah bersifat hetrogenus. Serupa tapi tidak sama.

Perbezaan inilah yang perlu diambil kira secara profesional untuk menentukan setakat mana setiap faktor atau pembolehubah mempengaruhi nilai hartanah dalam bentuk ringgit Malaysia.

Bagi pihak kerajaan harga RM850 sekaki persegi yang ditawarkan sudah tinggi, tetapi pada pemilik tingkat, harga berkenaan belum cukup tinggi, terutama apabila mereka mengetahui nilai tanah yang diambil untuk maksud pembinaan MRT dibayar pada tingkat RM1,300 sekaki persegi.

Ada juga yang mendapat tahu bahawa satu firma penilai yang terkenal sudah menilai dengan tingkat RM2,000 sekaki persegi. Pemilik terus menerus mengharapkan tawaran harga lebih baik. Harapan terakhir disandarkan pada Perdana Menteri, Tun Dr Mahathir Mohamad yang akan mengumumkannya tidak lama lagi.

Kenapa pemilik mengharapkan harga tinggi supaya mereka boleh menerimanya di pasaran? Kebanyakan pemilik memiliki kepentingan hartanah itu beramai-ramai. Pemilikan bertindih. Hingga ada seramai 200 penama atau lebih bagi saiz tanah seluas 8,000 kaki persegi.

Jadi apabila mereka menerima harga tawaran RM850 sekaki persegi, bermakna amaun kira-kira RM7 juta perlu diagihkan kepada semua penama dan hasilnya hanya RM35,000 diterima setiap penama. Jumlah ini jauh daripada cukup untuk membeli sebuah unit rumah mampu milik.

Jumlah itu tidak termasuk segala kos jual beli seperti cukai setem, peguam dan sebagainya. Namun, mengikut prinsip cermin di bawah Sistem Pendaftaran Tanah Torrens di negara kita, penama yang berhak sebagai pemilik sah hanya tertulis namanya pada geran atau surat hak milik.

Kebanyakan pemilik adalah generasi ketiga atau keempat yang memiliki tanah di Kampung Baru. Datuk nenek dan moyang mereka sudah berada di Kampung Baru sejak 1897. Bak kata mereka, uri nenek moyang dahulu kala disimpan di Kampung Baru. Lagipun, tanah Kampung Baru dikurniakan Sultan Abdul Samad yang memerintah ketika itu secara peribadi. Maka tanah berkenaan mempunyai darjat dan daulatnya tersendiri.

Di sinilah timbulnya nilai sentimental tanah berkenaan. Nah, bagaimanakah penilai boleh menentukan nilai sentimental ini di pasaran terbuka? Profesor Geoff Keogh daripada Universiti Aberdeen di Scotland, United Kingdom mengatakan nilai yang wajar dan munasabah terletak pada interaksi antara pemain di pasaran dan faktor ‘cara hidup’ atau institusi mereka.

Maksudnya nilaian yang munasabah dengan mengambil kira semua perkara ‘formal dan informal’ yang mempengaruhi pasaran adalah RM850 ++. Secara ringkas, katalah antara RM850 dan RM1,300 sekaki persegi. Maka penilai adalah individu terakhir yang mampu diberi kepercayaan, amanah dan tanggungjawab untuk menentukan amanah ini dan seterusnya menyelesaikan kemelut yang semakin panas ini.

Ingat, semua pihak dambakan pembangunan. Semua pihak mahukan situasi menang-menang. Budaya Melayu penuh dengan tolak ansur. Sepakat membawa berkat. Biar jadi dengan rugi tidak banyak dan untung tidak luak banyak.

Bagaimanapun, sebenarnya penilai adalah seorang yang pakar dan mempunyai kemahiran khusus mengenai nilai hartanah. Kata Profesor Denman dari Universiti Cambridge, England bahawa nilai hartanah mesti ditentukan bersandarkan perundangan tanah yang berkaitan. Maknanya, tanah di Kampung Baru yang mempunyai sekatan kepentingan tidak boleh dijual atau diduduki bangsa selain Melayu, merendahkan harganya di pasaran kerana penggunanya kurang bererti pasarannya lebih kecil.

Justeru, nilainya lebih rendah. Berbeza dengan pasaran buah-buahan atau durian yang semakin sedikit semakin mahal harganya. Berlainan juga dengan barang antik yang semakin lama semakin mahal harganya.

Namun, ada tanah rizab Melayu yang mempunyai sekatan kepentingan tidak boleh dijual dan dipajak kepada bukan Melayu, tetapi terbukti nilainya lebih tinggi daripada tanah lain di pasaran seperti di Keramat, Sungai Penchala dan sebagainya.

Justeru, penilai menghadapi satu cabaran dalam menilai tanah seumpama ini yang mempunyai sekatan kepentingan. Barangkali mereka boleh memperluaskan lagi litupan dan takrif nilai dengan mengambil kira aspek ‘formal dan informal’ yang lebih luas dalam menentukan nilai pasaran tanah berkenaan.

Barangkali juga, buku teks penilaian hartanah perlu ditulis semula. Juga dalam konteks ini, kaedah penilaian lain seperti kaedah nilai baki lebih sesuai digunakan dan bukan kaedah perbandingan menggunakan bukti jual beli di pasaran semata-mata.

Penulis adalah Profesor dalam bidang hartanah di Universiti Tun Hussein Onn Malaysia / Presiden Pertubuhan Profesional Tanah Malaysia (PERTAMA)

Berita Harian X